Für Käuferinnen und Käufer, vor der Unterschrift

Alles, was Sie beim Besichtigen nicht sehen. Bevor Sie unterschreiben.

Die Verkaufsdokumentation zeigt das Haus, wie es heute dasteht. Parzello liest, was dazu in Zonenplan, Bauordnung und den amtlichen Registern steht: was auf jeder Nachbarparzelle entstehen darf, und was Lärm, Altlasten, Naturgefahren, Heizung und Verkehr bis 2050 für dieses Haus bedeuten. Siebzehn Seiten, jede Zahl mit Quelle, in 24 Stunden. Häufig ist das Ergebnis eine Entwarnung. Dann wissen Sie auch das.

Dossier bestellen · CHF 149 Beispielbericht (PDF)

Bezahlung nach Erhalt24 h an WerktagenKeine Registrierung

Rechnet mit swisstopo · amtliche Vermessung · ÖREB-Kataster · Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde · Gebäuderegister · Verkehrsmodell des Bundes · BFE Sonnendach
Pilotregion Aargau, schweizweit bestellbar · keine Rechtsberatung

17:36

Terrasse in der Sonne Grundriss schematisch · Sonnenstand 2. September, 47° N · Beispiel Muri: heute 10.7 h Sonne, im Szenario 7.7 h

Beispiel Muri AG · was der Bericht gefunden hatgrün: Entwarnung · gelb: Befund, im Bericht erklärt

Zukunft

Baurecht nebenan15 m erlaubt

Abendsonne−3.1 h

Aussicht30 % verstellt

Ersatzneubau3 von 8 Nachbarn

Bauprojekte1 bewilligt

Gegenwart

Altlastenkeine

Hochwassernicht betroffen

Strassenlärm57 dB am Tag

Luft, NO₂14 von 30

Hochspannungkeine bis 1 km

Antenne48 m

HeizungÖl, 2023

Verkehr 2050+20 % Abend

Zukunft

Was nebenan entstehen darf, und was das für Sie heisst

Beim Besichtigen sehen Sie die Nachbarschaft von heute. Was sich davon verändern darf, steht im Zonenplan und in der Bauordnung der Gemeinde. Beides ist öffentlich, nur liest es vor dem Kauf niemand. Parzello konstruiert daraus den Baukörper, der nebenan zulässig ist, und rechnet, was er mit Sonne, Aussicht und Wert macht. Das rechnet sonst niemand für CHF 149.

Ob die Wiese nebenan Bauland ist, und wie hoch dort gebaut werden darf

Unverbaut heisst nicht unverbaubar. Für jede unbebaute Nachbarparzelle konstruieren wir den maximal zulässigen Baukörper, mit Grenzabstand und Gesamthöhe direkt aus der Bau- und Nutzungsordnung, samt Paragraf.

15 m Gesamthöhe§ 9 BNO MuriGrenzabstand 4 m

Wie viel Sonne der Terrasse im schlechtesten zulässigen Fall bleibt

Strahlverfolgung über das ganze Jahr gegen alle Gebäude und das Gelände bis 40 km. Wie viele Sonnenstunden verlieren Sie, und wann verschwindet die Wintersonne hinter dem Hügel?

−3.1 h AbendsonneWintersonne weg um 15:44 statt 16:28

Welcher Teil der Aussicht bleibt

Wie viel Prozent der Blickrichtungen ein zulässiger Bau verstellt, und in welche Himmelsrichtung. Dazu die Höhenzüge am Horizont mit Namen und Entfernung, und ob der See wirklich zu sehen ist.

30 % verstelltRotstock auf 26.5 km

Welche bebauten Nachbarn ein altes Haus auf grossem Baurecht tragen

Verdichtung beginnt selten auf der Wiese, meistens beim Ersatzneubau. Wir zeigen, welche Nachbarparzellen deutlich mehr Baurecht haben, als heute darauf steht.

3 von 8 Nachbarn mit Reserve

Was konkret schon kommt

Nicht nur, was gebaut werden dürfte, sondern was im Gebäuderegister als projektiert, bewilligt oder im Bau erfasst ist. Das Register wird wöchentlich nachgeführt.

1 Gebäude bewilligt2'024 m² Grundfläche

Gegenwart

Was im Register steht und beim Besichtigen unsichtbar bleibt

Zehn Prüfungen aus amtlichen Registern, jede mit Quelle und Stichtag. Die meisten enden mit einer Entwarnung, und genau die wollen Sie schwarz auf weiss, bevor Sie unterschreiben. Wo etwas auffällt, steht es dabei, in Alltagssprache.

Werte des Beispiels Muri AG, Stand der Register 31.08.2026. Grün: Entwarnung. Orange: Befund. Grau: nicht auflösbar.

ÖREB-Kataster

Zwei Themen betroffen: Nutzungsplanung und Lärmempfindlichkeitsstufe III. Keine Altlast, keine Grundwasserschutzzone, keine Baulinien, keine Planungszone.

ÖREB Kanton AG

Naturgefahren

Hochwasser 100- und 500-jährlich: nicht betroffen. Erdbebenzone Z1a, Baugrundklasse C. Hagel- und Sturmwerte im Bericht.

BAFU, SIA 261

Lärm

Strassenlärm 57 dB am Tag und 49 dB in der Nacht, Bahnlärm 39 dB. Unter dem Planungswert der Empfindlichkeitsstufe III. Kein Fluglärm.

BAFU, BAZL

Luft

Stickstoffdioxid 14 von 30 µg/m³, Feinstaub PM10 12 von 20, PM2.5 8 von 10. Alle Grenzwerte eingehalten.

BAFU

Hochspannung

Keine Leitung über 36 kV im Umkreis von einem Kilometer.

BFE

Mobilfunk

Zehn Antennen im Umkreis von 1.5 km, die nächste 48 m entfernt, Aussenanlage über 6 Watt. Das sagt nichts über die Strahlung am Haus, aber Sie wissen es vor der Besichtigung.

BAKOM

Gebäude und Heizung

Baujahr 1955. Ölheizung mit Erzeuger von 2023, fossil. Im Quartier heizt die Hälfte der erfassten Gebäude fossil. Beim nächsten Ersatz gelten die kantonalen Vorgaben.

GWR

Verkehr heute und 2050

6'558 Fahrzeuge pro Tag auf der massgebenden Strasse, 7'481 im Jahr 2050. Abendspitze plus 20 Prozent.

ARE, NPVM 2023

Bauprojekte

Ein bewilligtes Gebäude im Perimeter: 2'024 m² Grundfläche, vier Geschosse. Das Register wird wöchentlich nachgeführt.

GWR

Baurecht der Parzelle selbst

Rund 1'200 m² ungenutzte Geschossfläche nach den Richtwerten, ein Gegenwert. Die Ausnützung legt der Gemeinderat im Einzelfall fest, darum ohne verbindliche Zahl.

BNO Muri § 9

Häufig lautet das Ergebnis: Entwarnung.

Nicht jede Wiese ist Bauland, und nicht jedes Bauland trifft Ihre Terrasse. Wenn die Bauordnung nebenan nur zwei Geschosse erlaubt und die Sonne von der anderen Seite kommt, steht das im Bericht genauso schwarz auf weiss wie das Gegenteil, mit Paragraf und Quelle.

Sie zahlen nicht für ein Risiko, sondern für Gewissheit. Und Gewissheit hat zwei mögliche Ergebnisse. Beide sind vor der Unterschrift mehr wert als danach.

Ergebnis ADie Umgebung bleibt, wie Sie sie besichtigt haben.Sie kaufen ruhiger und wissen, warum.

Ergebnis BNebenan darf mehr entstehen, als heute steht.Sie verhandeln mit Paragraf und Quelle, oder Sie lassen es.

Beispiel Muri AG

Heute ↔ maximal verbaut: ziehen Sie selbst

Ein Dezembernachmittag, 14:30 Uhr, tiefe Wintersonne. Links die Realität von heute. Rechts dieselbe Minute mit allem, was die Zone erlaubt: orange der maximal zulässige Baukörper auf der unbebauten Nachbarparzelle (15 m Gesamthöhe gemäss Bauordnung), violett die Ersatzneubauten, die auf drei bebauten Nachbarparzellen zulässig wären, beides mit Schatten, dazu die Strassen eingefärbt nach modellierter Verkehrsstärke.

Szenario: maximal erlaubter Neubau (orange), Ersatzneubauten (violett), Schattenwurf und Verkehrslayer

Heute Erlaubt: Neubau + Ersatzneubau · Schatten · Verkehr

Aus der interaktiven 3D-Ansicht des Beispielberichts Muri AG. Genau diese Szene in der Live-Demo öffnen

Sonnenbahn-Diagramm mit beschriftetem Horizont-Panorama

Sonnenbahn-Diagramm aus dem BerichtSonnenstand ±0.2°

Berechnet statt geschätzt

Keine KI-Schätzung: deterministische Physik über offenen Daten von swisstopo, der amtlichen Vermessung und dem ÖREB-Kataster. Das Diagramm zeigt, wann die Sonne hinter welchem Gebäude verschwindet: grau der Bestand, orange das Bau-Szenario, blaugrau das Gelände bis 40 km inklusive Erdkrümmung. Die Höhenzüge am Horizont sind mit Namen und Entfernung beschriftet, aus dem Diagramm wird ein Panorama der Aussicht.

3D-Ansicht am Abend mit Verkehrs-Einfärbung nach Tageszeit

Abend in der Live-DemoStrassen nach modellierter Verkehrsstärke

Ihre private 3D-Ansicht: eine Karte, die die Zeit kennt

Zu jedem Dossier gehört ein privater, teilbarer Link. Sonne und Schatten wandern durch den Tag, das Bau-Szenario wächst auf Knopfdruck aus dem Boden, die Wintersonne versinkt hinter dem echten Gelände, und per Doppelklick stehen Sie an jedem Punkt, auch auf der künftigen Terrasse. Zeigen Sie die Ansicht Ihrem Partner, Ihrer Architektin oder der Bank, ohne Anmeldung. Demo öffnen

Im Gespräch

So verwenden Käufer den Bericht

Ein Argument mit Paragraf und Quelle ist ein anderes Argument als «mir gefällt die Aussicht». Und wer eine Entwarnung in der Hand hat, kauft ruhiger.

Beim Preis

Wer mit Paragraf und Quelle verhandelt, verhandelt über Fakten, nicht über Geschmack. Und wer eine Entwarnung in der Hand hat, kauft ruhiger.

«Auf der Parzelle nebenan sind 15 m Gebäudehöhe zulässig, § 9 der Bauordnung.»

Beim Entscheid zwischen zwei Objekten

Zwei Dossiers nebeneinander zeigen, welches Objekt bleibt, wie es besichtigt wurde. Dafür gibt es das Vergleichspaket: zwei Adressen, ein Preis.

«Das eine Haus behält die Umgebung, die ich kaufe. Das andere nicht.»

Bei der Bauverwaltung

Der Bericht endet mit den konkreten Fragen, die Sie der Gemeinde stellen sollten. Verbindlich ist allein deren Auskunft. Mit dem Bericht in der Hand fragen Sie die richtigen Dinge.

«Welche Vorschriften gelten auf der Parzelle Nr. 1360, und liegt dort ein Gestaltungsplan vor?»

Was Sie bekommen

Acht Kapitel, jede Zahl mit Quelle, Stichtag und Status.

Ein PDF mit acht Kapiteln auf rund siebzehn Seiten, dazu die private 3D-Ansicht. Jede Zahl trägt ihre Quelle, ihren Stichtag und einen von vier Ehrlichkeitsstatus: im Register bestätigt, dokumentiert, modelliert oder nicht auflösbar. Dazu ein Glossar, damit der Bericht ohne Baurechts-Vorkenntnisse lesbar bleibt.

Das Wichtigste in Kürze, die Befunde in Alltagssprache, mit QR-Code zur 3D-Ansicht
Lage und Parzellen, Lageplan aus der amtlichen Vermessung, mit Zeitreise 1946 · 1980 · heute
Rechtlicher Status, welche Nachbarparzellen überhaupt Bauland sind, plus erfasste Bauprojekte
Das Verbauungsszenario, Zonenmasse mit Paragrafen-Nachweis, 3D-Bilder, Ersatzneubau-Radar
Besonnung, Weitsicht, Aussicht, Sichtverlust, Sonnenstunden pro Stichtag, beschriftetes Panorama, geprüfte Seesicht
Register- und Umwelt-Check, ÖREB mit Altlasten, Ausnützungsreserve, Heizung, Naturgefahren, Lärm, Luft, Fluglärm, Hochspannung, Umfeld, Verkehr, Photovoltaik
Woher jede Angabe stammt, Quelle, Stichtag und Status jeder Zahl
Empfohlene nächste Schritte, was Sie die Bauverwaltung konkret fragen sollten

Erste Seite des Beispielberichts Muri AG

Der vollständige Beispielbericht für Muri AG, ungekürzt und ohne Anmeldung. Als PDF öffnen

Ablauf

So kommen Sie zu Ihrem Dossier

Kein Konto, kein Abo. Die Adresse des Objekts und Ihre E-Mail genügen. Besichtigung nächste Woche? Bestellen Sie heute, das Dossier ist vorher da.

Sie bestellen mit der AdresseStrasse, Nummer, PLZ und Ort ins Formular unten, dazu Ihre E-Mail. Sie müssen nicht Eigentümer sein.1 Minute

Wir rechnenSind die Zonenmasse der Gemeinde noch nicht erfasst, erfassen wir sie aus der Bauordnung. Danach läuft die Rechenmaschine: Parzellen, Zonen, Gelände, Gebäude, Verkehr, Register.innert 24 h an Werktagen

Ein Mensch prüft nachJeder Bericht wird vor der Auslieferung von Hand kontrolliert. Wir liefern keine Zahl, die wir nicht selbst angeschaut haben.Qualitätsschritt

PDF und 3D-Link, dann zahlenMit der Lieferung kommt die TWINT-Zahlungsanfrage auf Ihr Handy oder auf Wunsch eine Rechnung.Bezahlung nach Erhalt

Preis

Sie zahlen erst, wenn das Dossier da ist.

Ein Objekt

CHF 149

17-Seiten-Dossier als PDF, von Hand geprüft. Private, teilbare 3D-Ansicht mit QR-Code. Dazu 12 Monate Baugesuch-Radar für den Perimeter.

Lieferung innert 24 h an Werktagen
TWINT oder Rechnung nach Erhalt
Einmalig, kein Abo

Zwei Objekte im Vergleich

CHF 249

Für alle, die sich zwischen zwei Häusern entscheiden: zwei vollständige Dossiers, beide 3D-Ansichten, eine Rechnung.

Beide Adressen im Formular
Ein Preis, eine Lieferung

Bezahlung nach Erhalt: Mit der Lieferung erhalten Sie eine TWINT-Zahlungsanfrage auf Ihr Handy oder auf Wunsch eine Rechnung, zahlbar in 10 Tagen. Zonenmasse der Gemeinde noch nicht erfasst? Wir erfassen sie umgehend. Gelingt das nicht, zahlen Sie nichts.

Ihre Angaben

Ein ObjektCHF 149 Zwei im VergleichCHF 249

Adresse des Objekts, das Sie prüfen * Ihre E-Mail * Handynummer für die TWINT-Anfrage (optional, sonst Rechnung) Ihr Anlass (optional, hilft uns beim Schwerpunkt)

Szenario-Analyse, keine Rechtsauskunft und kein Verkehrswertgutachten. Mit dem Absenden bestellen Sie verbindlich zum genannten Preis; bezahlt wird erst nach Erhalt. Es gelten die AGB und die Datenschutzerklärung.

Fragen

Häufige Fragen

Die Besichtigung ist nächste Woche. Reicht das?

Ja. Wir liefern innert 24 Stunden an Werktagen. Bestellen Sie mit der Adresse aus dem Inserat, Sie müssen dafür weder Eigentümer sein noch die Parzellennummer kennen. Das Dossier ist da, bevor Sie das Haus zum zweiten Mal sehen.

Der Verkäufer sagt, nebenan werde nie gebaut.

Das kann stimmen. Ob es stimmt, steht aber nicht im Verkaufsgespräch, sondern im Zonenplan und in der Bauordnung der Gemeinde. Genau die lesen wir. Wenn der Verkäufer recht hat, bestätigt der Bericht es mit Paragraf und Quelle, und Sie kaufen mit gutem Gefühl. Wenn nicht, wissen Sie es vor der Unterschrift.

Reicht nicht der ÖREB-Auszug?

Der ÖREB-Kataster zeigt die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen auf der Parzelle, die Sie kaufen. Er zeigt nicht, was auf den Nachbarparzellen gebaut werden darf, und er rechnet weder Sonne noch Aussicht noch Verkehr. Der Bericht enthält den ÖREB-Auszug und beginnt dort, wo er aufhört.

Was kostet ein Dossier?

CHF 149 für ein Objekt, CHF 249 für zwei Objekte im Vergleich. Einmalig, ohne Abo. Enthalten sind das 17-Seiten-Dossier, die private 3D-Ansicht und als Zugabe 12 Monate Baugesuch-Radar für den Perimeter. Bezahlt wird erst nach Lieferung, per TWINT-Anfrage auf Ihr Handy oder per Rechnung.

Ist das ein Verkehrswertgutachten oder eine Rechtsberatung?

Nein. Parzello ist eine Szenario-Analyse über öffentlichen Registern und dokumentierten Zonenvorschriften: eine Faktenbasis für Ihre Entscheidung und Ihre Verhandlung. Jede Angabe trägt Quelle, Stichtag und Ehrlichkeitsstatus. Verbindlich ist allein die Auskunft der Bauverwaltung, und genau dorthin schickt Sie der Bericht als nächsten Schritt.

Für welche Regionen funktioniert das?

Die Daten-Pipeline (Parzellen, Gebäude, Gelände, Verkehr, Umfeld, Register) arbeitet schweizweit. Die Zonenmasse erfassen wir pro Gemeinde von Hand aus der Bau- und Nutzungsordnung, gestartet in der Pilotregion Aargau. Ist Ihre Gemeinde noch nicht dabei, erfassen wir sie nach der Bestellung. Gelingt das nicht, zahlen Sie nichts.